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投資法拍屋成本有下列七大項

發言人:聖女之光


以投資者立場,買法拍總成本有下列七大項:

1.標價:投標的價錢。

2.搬遷費:除非是真正的空屋,否則都要預估搬遷費。

3.利息:從投標後到資金回收結案,銷售期長則五、六個月,短則         一、二個月,龐大的資金利息成本,怎可遺漏!

4.仲介費:得標後房屋銷售是法拍後段重要工作,找一家合適的仲介公司 把房子賣掉,才能獲利了結;目前市面各大型仲介公司林立,賣方服務費為成交總價4%,一般投資客,仲介公司可以接受到2∼3%服務費。

5.稅費: 從法院拍定後到出售結案,政府課徵的稅金項目非常多,佔整個投標成 本時多時少,務必詳細評估,以免失之東隅。

總歸重要稅金有下列五 大項:


第一項:契稅

    契稅是針對房地產中的房屋部份,繳納對象是買方,從法院得標取得權利移轉證書後,辦理產權地政登記,拍定人要繳納房契稅,計算方式為房屋評定現值當稅基,再乘以6%稅率。



第二項:財產交易所得稅


     財產交易所得稅提房屋出售時,房屋所得要納入年底綜合所得一併課稅,每位投資人各人所得除售屋所得外,另有薪資所得,股票所得,種種 所得,都要合併報繳所得稅,並視所得多寡有不同的稅率,甚至售屋所得稅率,也視各縣市及年度內出售幾戶而有不同課稅標準,所以「財交稅」的計,雖不是很大的數額,但也要在投標前粗略算出。

第三項:房屋稅


每年5月份,房屋所有權人都會收到稅捐機關核課之房屋稅單,課徵期是從前年7月1日到今年6月30日,稅基為房屋評定現值,稅率依用途分下列三種:
     1.住家用:1.2%
     2.營業用:3%
     3.非營業、非住家:2%
房屋稅一年12個月份,若得標取得移轉證書日起至課徵6月30日止,持有時間未滿一年,可依月份比率聲請分算,如當年5月1日才取得 移轉證書,根據分算比率,只需繳納2/12而已。

第四項:地價稅


    地價稅為每年11月份開徵,課徵期為當年1月1日至12月31日,地價稅不像房屋可依持有持時間聲請分算,以9月15日為納稅義務基準日,拍定人如在9月15日前取得移轉證書,則當年度地價稅為拍定 人繳納,如在9月15日後才取得移轉證書,則地價稅與拍定人無涉。
地價稅稅基為公告地價,稅率分
    1.自用住宅用地(非出租及供營業):0.2%
    2.其它:1∼1.5%
    以上兩者相差5倍以上

第五項:土增稅


    土增稅為不動產買賣中土地部份,賣方土地如有增值,即應繳納土地增值稅;在拍賣時,如土地標價低於公告現值,再轉手即有土增稅成本產  生;依一般稅率計算,第一倍增值,稅率20%,第二倍增值,稅率30%,第二倍以上增值,稅率40%,如能符合「自用住宅優惠稅率」,則其稅率為10%。



所以有經驗的投資客,對於房屋底價300萬,土地底價200萬,總底價500萬的房子,要標550萬,加價50萬時,一定會全部都加在土地上,無非就是要墊高土地取得成本,減少爾後出售的增值稅,這是寫標單最基本,又很重要的法拍常識。

萬一房子座落有兩筆土地時,加價金額要加在那筆土地,或者兩筆土地各加多少,牽涉更專業的計算,才能達到最大節稅目標。

6.整理費:房屋得標後,不論有無人居住,均需略加整理,包裝後出售;在房屋很景氣時,有些投資客會編列一筆房屋裝璜費用,往往能增加投資之利潤,也就是賺「裝璜」的錢;有些投資客是壓低售價,採原裝出售,花少許的清潔費、油漆費,讓房子保持清潔、乾淨、明亮就好了。




而目前市場利率偏低,銀行貸款條件寬鬆,貨款成數往往達九成以上,所以市面上投資客出售的房子幾乎都有裝潢;有裝潢房子除賣相佳,裝潢費用也能反應在賣價上,加上貸款金額都能含括裝潢費,買方負擔減輕很多;譬如要花30萬裝潢,買方買含裝潢的房子,他的自備款只不過3萬而已。

7.其它費用:

A.水,電,瓦斯費:前手積欠的水電費仍要由得標人清償,如欠太多,電費可重新聲請新表,費用3300元,但如斷電達兩年以上,要透過有甲級電匠水電行聲請,費用多3000元左右;水費欠費超出1500元,重新聲請水表比較划算。



B.大樓管理費:很多大樓管理會多會從得標人處追討前欠管理費,但依法律関係,得標人是不需負擔手積欠,要跟管委會據理力爭。









C.代書費:過戶或設定貸款及規費。



D.工程受益費:前欠費用要由得標人支付才能完成過戶,有這種費用的案例不多,左鄰右多訪查。



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  • 發言人:水樣滴貓

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    第三種 : 找有口碑的仲介人員

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    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介



    第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

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    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


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    發言人:訪兒

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    不然仲介費都要服務費~這樣太傷荷包了~


    J2H房地產網址 http://www.j2h.com.tw/house/



    發言人:劉靜雯

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    發言人:王建星

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