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不想受騙就增加買屋的知識和常識

發言人:風火雷電


一般來說想不受騙就要多增加買屋的知識和常識

可以看書或上網多看多聽多問多比較

最忌一時衝動

最好花3~6個月來研究觀察尋找還有考慮房貸的負擔

建議可以看消基會消費者報導雜誌社 電話:(02)2755-6037 轉 222

購屋200問(上、下冊)

購買房子是消費者一生中可能發生的最大一筆消費,動輒數百萬,甚至達數千萬元之鉅,故不可不慎。依據消基會過去的申訴案件統計,1990年代的10年當中,購屋糾紛的申訴都占本會所有申訴案例的前茅,最高曾達每年1500餘件。雖然近來申訴件數有逐年縮減的現象,但購屋的糾紛問題,仍然是一個不可忽視的消費問題。
10年前,當台灣的房地產狂飆,預售屋盛行的時候,消基會的申訴部門可謂接聽購屋申訴,接到手軟,與其為消費者排難解紛,不如告訴消費者如何去預防糾紛,避免吃虧。消基會本著「消費教育」的服務工作目標,乃就購屋的一般常識及常易引起的糾紛問題用問答的方式,編輯出版了「購屋100問」一書.此書的問市,還創下當年十大暢銷書排行榜的前茅,足見消費者對購屋常識的需求。
然而時空挪移,社會在變,房屋市場也在變,相關的建築法令與觀念也不斷在更換修訂中。消基會有鑑於此,乃就原「購屋100問」做一個徹底的翻修與增補,在房屋委員會小組成員的共同努力下,完成了修訂工作,希望重新編修的此書能更滿足時下消費者的需求。
本書將原書名「購屋100問」亦更名為「購屋200問」,以反映內容的事實,此並非購屋本身的問題增加了,而是將書的內涵更充實化,除了購屋的基本建築常識有詳盡的解說外,對於選購房屋前的準備動作、購屋時的應注意事項、簽約的手續與產權登記、相關法令規章,以及過戶與交屋後的裝修與進住後的使用管理等等問題,做一清晰而有秩序的分類。


1.小心預售屋(最好不買)

訂購一戶預售屋,以購屋者立場,無不希望建商能謹慎施工,按期完工交屋,不幸發生購屋或交屋的糾紛,真是一大夢魘,因此,對交屋產生糾紛的原因加以深入瞭解,進而謀求防範之道,防患糾紛於未然,當是最佳。

可歸責建商或購屋者的交屋糾紛五花八門,
就常見的交屋糾紛,分為下列數種型態︰

一、合約糾紛:

情況有以下四種
1.產權不清:如土地無法辦理移轉給客戶。
2.銀貸不足
3.土地過戶時間提前:如合約未明確約定土地過戶時間,有些建商提早一個年度過給買方。而法院就此有一判決,認建商提前將土地過戶,對客戶並非不利,不構成違約條件。
4.稅費負擔爭議:地價稅及水電瓦斯基本費負擔,如無明文規定,也常生交屋糾紛。

二、施工品質不良:

如建商在鋼筋尺寸、混凝土強度磅數、水電配管品質等級動手腳,或施工不良造成房屋龜裂等。

三、室內面積不足:
私有面積設法自行丈量,再仿建商提供公設計算式,如總面 積超出合約所定容許誤差,即可要求建商退款。

四、公共設施縮水:

銷售時或合約承諾證明之所有公共設施,建商刻意忽略而被刪減。

五、建材設備不符:

照慣例,以高級品取代低級品是可接受的。但如不得已建商須對建材設備有所變更時,應儘量與客戶溝通求取瞭解。

六、停車位爭議:

如合約未講清楚,容易發生權狀有無、以少賣多、機械式車位型態層級糾紛。

俗話說「預防重於治療」,了解購屋糾紛並不在尋求救濟之道,而是事前防範方法,我們將購屋者的防範方法列述如下︰


1.慎選有信用建商
2.產權證照查證:如土地權狀、土地使用分區證照、建築執照、施工藍圖等。
3.簽約時仔細詳看條文:合約為規範買賣雙方權利義務關係,也是糾紛產生 時認定誰是誰非的依據,故簽約時應特別謹慎細心。
4.施工中莫忘參觀監督:如發現施工不當,可根據事實向建商建議改善補救,一般建商多會從善如流加以改進

2.最好不買重新裝潢好的中古屋

看房子在所有的功課中,應該是困難度最高的,尤其遇到裝潢美、氣氛佳的房子,常常因為一時不察,疏於仔細檢查清楚就買下,等到搬進去住才連連發生問題,如果有瑕疵就更得要賠上時間和金錢才能彌補缺憾。

如果看到全新設計、視覺效果極佳的外在美,一定要更用心測試管線是否老舊、供水排水是否正常、是否有家具或設備只能看卻不能用,並與屋主仔細確認房價所包含的物品及數量。

正常來說一棟建築物的使用壽命至少在三十年到五十年間。大體上屋齡較久的房子可能會有水管生蚸峆帠說B外牆龜裂滲水問題,購屋人可藉由實地勘查房屋狀況及向左鄰右舍探聽消息得到概略輪廓。由於早期房屋的熱水管多半為白鐵管,再經十幾、二十年的使用,可能會有污垢,部份水電專家有時會建議乾脆將其換為不袗明管,唯此種做法的先決條件是獨棟洋房或得經過上、下樓層住戶同意方能進行。

此外,比較讓一般人望而生畏的問題是屋頂或牆壁龜裂滲水,這種情形在一些潮濕地區更為明顯,屋頂或牆壁滲水將可能產生「壁癌」,嚴重者甚至會有屋頂漏水、異臭等情況。由於房屋漏水問題可大可小,輕者上防水處理油漆即可,嚴重者可能要進行大翻修。因此,當消費者購買屋齡較舊的中古屋時,千萬不要有「白吃午餐」的想法,仍應仔細勘察房屋的室內及室外維護保養,免得因小失大。

3.找有信譽的建商或仲介公司

1. 委託前應至仲介公司了解公司營運狀況
2. 選擇有品牌且區域經營較有口碑之仲介公司
3. 選擇政府立案且加入房仲業經紀業同業公會的公司
4. 選擇通過國家考試的不動產經紀人/營業員服務
5. 勿以未簽委任契約方式任由仲介人員帶看(以免發生不肖仲介人員私下收取買方訂金卻否認甚至消失,此種情形仲介公司不須負責,因屋主與公司之間並無契約關係,屋主反倒須自己對買方負責)


4.樣品屋僅供參考,一定要看實際的空屋

大部份人害怕買預售屋的最大原因就是怕有糾紛或上當受騙,因為在預售屋的銷售現場都會有很多能言善道的銷售小姐在一旁鼓動,又會有布置精美的樣品屋讓你失去了判斷的準則,所以多了解業者在銷售預售屋時常玩的樣品屋花招及可能遇到的陷阱,應可讓你趨吉避凶。以下是業者常玩的一些樣品屋手法。

建設公司常會以個案中最有賣相或主力產品作為設計「樣品屋」的標準,並且往往不惜巨資,將樣品屋裝潢得美輪美奐。然而就因為經過特別的設計,所以常會讓來看屋的消費者馬上就被它「打扮」過後的外表所深深吸引。

由於樣品屋本身樑柱小,再加上木製壁面比磚牆或水泥牆薄,所以,看起來會比實際的房屋來得大。而且有些樣品屋從玄關至室內、乃至主臥室內的衛浴設備,都是不作房門,玄關還特別寬敞,這就是為了突顯空間的流暢性與開闊性;壁櫥、衣櫃打不開,也常是因為寬度不夠,而故意做一個假的,讓人覺得有估算進櫥櫃的空間,事實上根本是個不堪使用的空間。此外,樣品屋中也看不到成屋後實際的樑柱位置。

至於樣品屋的使用坪數更是玄機多多,為了讓樣品屋看起來寬敞舒適,建商常會投機取巧將坪數加大、樓層加高使人感覺更好;有些則是估算陽台向外打出後的情況來打造樣品屋,但實際上,這是二次施工,除非將來做違建,否則是不可能有這個空間的。 至於電梯間、逃生梯或是大樓門廳,這些在成屋中真實存在的東西,在樣品屋上是很難看得出來的,所以,必須了解公設所占的確實面積比。至於其他應該注意的事項還包括了:


1.採光與通風:

因為樣品屋在請室內設計師裝潢設計時,會刻意去避掉一些死角或採光的問題。因此在參觀時,應特別注意樣品屋開窗的位置、角落的尺寸,是否依據平面圖上的標示。

2.樑柱的高低:

通常樣品屋看不出樑柱的問題,所以要仔細比照平面的樑柱位置,看室內屋頂的樑柱是否位於適當的位置,以及樣品屋的天花板是否比實際的高。

3.成屋所有的建材設備:
看樣品屋時,它裡面通常都會鋪設著木質地板以及裝設有冷氣、按摩浴缸等設備,但是在樣品屋中所看到的這些東西並不是全都可以附贈的,它們只是用來營造出高級與舒適的氛圍,讓人不由自主的對它產生好感。所以在參觀時,應該比照建材設備表,並仔細詢問哪些建材設備是附贈的,而哪些是「僅供參考」。

總之,千萬不要忘了,在參觀時要提醒自己這只是樣品屋,真正的樣子要等交屋時來看才會準,而且通常成屋後都會和樣品屋有或多或少的差距,絕對不會一模一樣!

5.不買夾層屋

所謂「夾層產品」,是在樓層與樓層間多出一層,自然多出該層使用面積,以往最常見的夾層是在浴室廁所或廚房上端再行夾層,高約一米多,做為貯藏室之用。而腦筋動得快的商人,便著手於挑高設計的室內,再予以多出一層做臥室或和室,使得狹小的空間頓時多出一層,於是兩房變三房,只比二房的房價再多一些即可,藉此增加產品的銷售。

由於這類產品游走在法律灰色地帶,所以近年來也常常引起建商與購屋人之間的糾紛,不過在現實層面上它又有需求,因此在選購這類產品者要注意其間的可能風險。

1.安全問題:

夾層部份如由客戶自行施工,通常會發生施工費用過高的問題,如此一來一則可能將超出購屋預算,再則客戶如果不慎使用不牢固的建材可能會發生安全上的問題。

2.夾層材質問題:

購屋人應事先確定建材,以保障住屋安全,使用輕鋼架的建材施作,在使用上會比較牢靠。

3.樓層高度問題:

夾層產品的樓高雖都是挑高設計,但基於住宅居住舒適性的考量,不同高度的挑高可以施作夾層的範圍也會有所不同,四米二以下的產品,只能做閣樓或儲藏室等空間,複式樓板則只能在挑高四米二的部份做夾層,五米以下的挑高,最好也只做當層面積的二分之一到三分之一為宜,以免造成壓迫感。

4.水電管線問題:

夾層部份的水電配管是否有安裝?如果沒有,交屋後購屋人還要額外花一筆費用,在裝修上也比較麻煩。

5.坪數及單價問題:
預售屋通常都將夾層坪數併入銷售面積,使得換算成每坪單價的價位,比同地段行情低很多,但有些情況是扣除夾層的銷售坪數,換算成每坪單價後的價位,卻比同地段的行情略高,這一點,購屋人須特別注意。

6.合法性問題:

夾層屋是屬於「室內違章建築」,和樓中樓建築結構不同的是,夾層並非計算在容積率中它純粹為室內的加蓋物。一般夾層屋都是在建設公司拿到使用執照或等房屋交屋時,再以二次施工的方式,搭建室內夾層。

7.產權問題:

夾層面積是屬於違章部份,故無法登記在權狀面積內,對以後房屋買賣轉手可能會造成買賣雙方認知的困擾。

6.貨比三家不吃虧(新舊都一樣)

多找幾家房屋看看,不要馬上做決定,最好找一堆親朋好友,一起出主意,買房子最好花1~6個月來比較觀察,一定不能急,多敲敲牆壁看是否實心或空心?

7.多詢問附近的商家或鄰居

會不會淹水?是不是凶宅?有沒有惡鄰?以前是否為墳場或池塘?有沒有什麼不好的事?等等

看屋注意事項一覽 注意項目 注意重點
選購房屋區域 ﹡購屋預算
﹡上班地點與住家之遠近
﹡交通便利性
﹡學區
﹡生活機能
﹡增值潛力
﹡與親友居住地點之便利性
﹡轉手性
區域環境評估 (離家約三公里) ﹡交通-捷運或快速道路
﹡學校
﹡購物方便性-量販店、超市
﹡公園綠地廣場
﹡銀行、郵局、醫院等
鄰里環境評估(離家約一公里) ﹡街巷道寬度、停車方便性
﹡居家寧適性、左鄰右舍、傳統市場
﹡建物新舊、周圍建築物外觀等
檢視房屋 ﹡大樓管理、清潔、管理費、住戶水準、公設比、停車狀況、出入動線方便及安全等
﹡室內格局、採光、通風、坪數、屋齡、裝修、保養狀況、漏水情形、朝向(避免面風及向雨、評估日曬狀況)


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看清開發商10大騙人伎倆

身上背著重重的殼,努力往上爬,卻永永遠遠也跟不上飛漲的房價”。現在房子貴,買套房得花掉半輩子的積蓄,可是沒辦法,就是蝸牛都想有個家,所以買房的人還是多。在有的地方簡直是搶房,為了排上一個號,在售樓處門口熬三天三夜的大有人在。可我們買房這麼艱難,卻還老受騙,每年消協一統計,關於房地
產的投訴永遠名列前茅。 蝸牛要結婚了,為了買房子,約了女朋友葉子和有買房經驗的老鄉蛐蛐,在一個週六的早上,三個人一大早就出發了。

謊言一

綠地面積作文章

畫內音:三人來到一家正在銷售期房的房地產公司,接待的售樓小姐拿出了一份設計精美的樓書給我們看。蝸牛看著樓書覺得愛不釋手,看到沙盤更覺得心曠神怡。葉子比較重視社區的環境,就問:“小區的綠地面積是多少?”漂亮的售樓小姐回答說,您看這個規劃圖,我們小區的綠化覆蓋率能夠達到60%以上。

蛐蛐把蝸牛拉到一邊小聲說:“注意了,這跟咱們玩文字遊戲呢,綠化覆蓋率和綠地率是不一樣的。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積的總和與小區用地的比率,樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率,而綠地率是指小區範圍內各種綠地的總和與小區用地的比率。可別被騙了。”

蝸牛嘀咕:“不說不知道,一說嚇一跳。就差這麼幾個字,綠地的面積就差這麼多。”差一點就被人忽悠了,蝸牛一行三人心有餘悸的離開了這個售樓處。

畫外音:專業人士提醒購房者,儘量爭取讓房地產商把自己購買房屋所在小區的整體平面圖附上,在圖上準確標明小區內所有綠地面積。

謊言二

入住以後就可以了

畫內音:在另一家售樓處,三人一進門,就被售樓小姐宣傳的五花八門的配套設施給吸引住了。售樓小姐說:“我們這兒將來是會所,這邊是超市,還有幼兒園、小學……”

蝸牛很高興,因為他姐姐夫妻倆在國外,孩子由父母帶著,老人很辛苦,所以他打算買了房子以後把小侄子接到他這裡住,就問:“這個幼兒園什麼時候能投入使用?”售樓小姐告訴他說,等入住以後就可以了。蝸牛感到很滿意。

這時候蛐蛐又插話了,別怪我不提醒你啊,表面上看,她好像是給了我們一個時間,但實際上這是一個含糊的答案,這些配套設施到底是入住以後的第一天就能使用,還是入住以後一年、兩年、三年甚至更長時間才能使用呢?

畫外音:購房者不能光聽房地產商說這些配套設施能夠到位、入戶,還要弄清楚它的使用狀況以及開通的確定時間,並且還要簽訂到合同堨h,約定好違約責任,這樣房產商就不能因為配套設施不能按期正常使用而找藉口了。

  謊言三

很快辦產權證

畫內音:下午,葉子看上了一套房子,蛐蛐和蝸牛覺得這套房子各方面也都不錯,三人打算就這樣定下來。正坐在售樓處堶掠荈q的時候,聽見另一位購房人問售樓小姐,“你們這個項目有產權證嗎?”售樓小姐回答,“我們很快辦產權證。”

聞聽此言,蛐蛐一拍腦門說,我怎麼把這麼重要的事情給忘了呢。沒有產權證,咱們可不能買。

畫外音:實際上,有些樓盤的產權證根本辦不下來。因為有的項目土地出讓金都沒交齊。所以,一定不能買產權證還沒辦下來的房子,避免不必要的麻煩。

謊言四

物管費較低

畫內音:結婚以後,葉子將主管家堛滌]政,她對物業管理費怎麼收取很感興趣,售樓小姐說,我們的物業管理費收取的比較低,是每平方米3元錢。

蝸牛覺得很納悶,物管費、標準、服務合同內容等,不是應該由物業管理公司來定嘛,開發商怎麼能肯定是多少錢呢?他就轉頭問躲在一邊吸煙的蛐蛐:“每平方米3元錢,這事可靠嗎?”蛐蛐很警惕,“誰說的?物業管理費的規定是由物業公司跟業主簽合同的,開發商根本不能負責。如果他說出了價錢,那可能開發商和物業管理公司有協議,你讓售樓小姐出具相關的文字材料,看看才行。”

畫外音:如果在房屋銷售前,開發商已經和物業管理公司談定了物業管理服務內容、方式、收費等事項的話,開發商在售樓的時候,就可以告訴購房人有關物業服務的內容,但是要出具和物業公司相關的文字材料。

謊言五

房子剩下不多了

畫內音:在一個新開盤不久的項目,蝸牛看好了一個兩居室,戶型也很好,雙朝陽,他問售樓小姐,請問你們這個樓盤這個戶型的房子還有嗎?

售樓小姐面露惋惜地說:“喲,您問得真是時候,今天上午剛有人定了一套,現在這個戶型只剩兩套了。您要買就要抓緊了。”

蛐蛐很疑惑,“你們的樓盤開盤沒多長時間,怎麼賣得這麼快啊?”

售樓小姐回答說:這個是不會假的,我們的售樓書上都有數位顯示。

畫外音:按照北京市建委發佈的“房地產交易資訊公示和預售合同網上簽約的通知”,北京所有商品房預售合同將實行網上簽約和預售登記,這就意味著不管售樓小姐說得如何天花亂墜,購房者只要上網就能輕輕鬆鬆地把要買房子的資訊了解得清清楚楚。

  謊言六

訂金能退

畫內音:這一次,蝸牛和蛐蛐都比較看好一個戶型,兩個人正嘖嘖稱讚的時候,卻聽見售樓小姐在一旁小聲的嘀咕,這房子沒幾套了。

蝸牛一急說,那怎麼辦?我們還想再多看幾家呢。

售樓小姐出了個主意:要不這樣,您先交一萬塊錢的訂金。蛐蛐緊跟著問:那萬一將來有變化,訂金能退嗎?售樓小姐說,可以。

畫外音:注意,這個“定”字問題可大了。在法律上,定金和訂金有著嚴格的區分。商品房交易中,買家履行合同後,定金應當抵作樓價款或者收回;若買家不履行合同,無權要求返還定金。而訂金具有預付款的性質,商品房交易中,如買家不履行合同義務,並不表示他喪失了請求返還訂金的權利。所以,一定要看清楚預售合同上寫的是哪個字。

謊言七

精美的樣板間

畫內音:三個人看到一個樣板間非常寬敞漂亮,裝修的很豪華,蝸牛和葉子都頗為心動。

但是蛐蛐又跟二人說,樣板間都由專業設計師設計,裝修材料都是精品,工費昂貴的裝修公司會仔細雕琢每個細節,咱們普通老百姓家要達到這個標準可要花費不少。而且你們沒發現樣板間的椈壑韖面`的房子都薄嗎,這樣就顯得整體空間比較大了,可是實際上並沒有這麼大。

畫外音:許多開發商在推出精裝修住宅項目時,都要不遺餘力地花上一大筆錢請專業人士設計,請裝修公司裝飾,搭建出一套或幾套與眾不同的樣板間來。購房者千萬要擦亮眼睛,以免被蒙蔽。

  謊言八

平面圖很漂亮

畫內音:蝸牛看到一張平面圖,感到戶型不錯,可是,蛐蛐卻說,很多平面圖並不真實,都將床、桌子、櫃子的尺寸變小了,而購房人在完工交房後,才發現擺了傢具後,室內空間就所剩無幾了。

畫外音:很多銷售平面圖都有將傢具尺寸縮小的問題,使室內空間看起來更寬敞。因此,購房人對自己不懂的事項應一一向銷售人員詳細了解,若自己看不懂平面圖可請專業人士代看、解釋。

謊言九

樓書說大話

畫內音:葉子和蝸牛兩個人又去了房展會,展會上很是熱鬧,每個參展商都熱情地向看展的人發放著精美的樓書,葉子拿了好幾個袋子,都有點拿不過來了。蝸牛說,拿這麼多樓書有什麼用,還不是王婆賣瓜,自賣自誇嗎。

畫外音:如果發生法律糾紛,樓書不能做證據,除非雙方簽字認可,並附在購房合同的補充協議中。樓書所提出的條件僅表明發展商的一種意願,並沒有法律效應。即使樓書內容適度誇大,也可看作是為了達到一種廣告效應。

謊言十

沙盤蒙雙眼

畫內音:展會上有很多點綴精緻、設計豪華的沙盤,葉子見一個愛一個,不知道如何選擇。蛐蛐說,沙盤再好,也是模型啊。

畫外音:由於燈光和視線的影響,購房者會產生一種錯覺,再加上一些沙盤用特殊材料且做工精細,看上去會更富有立體感。沙盤擺放的高度大致相當於餐桌的位置,站著看時由於是俯視,小區全部景色盡收眼底,而現實中你買的房子即便層數、朝向、角度、視野再怎麼好,也絕對看不到沙盤這樣的效果。





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  • 發言人:無孔blue

    買賣房子是一件大事,一間房屋糾紛可能賠掉百萬或是千萬甚至一生積蓄都有可能
    我朋友就是在買賣房子時候不夠謹慎,導致買賣糾紛慘賠上百萬還差點照成家庭失和
    買屋是一件大事,花些時間去這些網站看一下討論一下,才不會繳了一堆學費來學經驗


    面對市場上眾多房仲品牌與店頭,消費者要如何選擇?關鍵重點仍在於「人」,
    就算房仲公司品牌再大、知名度再高,也不保證完全不會出現交易安全漏洞,
    為什麼各大品牌的買賣糾紛屢見不鮮?
    你知道嗎房仲人員只要花 $3000元 上3天課程就可以拿到營業員證書嗎?
    之前更爆發上千位花$3000連課程都不用上直接發證書,流竄到各大知名仲介
    相關報導http://www.j2h.tw/bbs/bbs38/257.html

    即使是專業的仲介人員,面對操守和素質不一,往往損失的是消費者的權益
    面對這樣房仲人員難道要像賭注一樣,看自己的運氣來選擇仲介嗎?

    買屋賣屋因該要多聽多看多比較
    貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考

    第一種 : 貨比三家

    房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格

    相關報導:屋遭賤售,誤買漏水屋,未告知產權問題,虛報行情賺價差
    http://www.j2h.tw/bbs/bbs22/1001.html
    http://www.j2h.tw/bbs/bbs22/1005.html
    http://www.j2h.tw/bbs/bbs22/1000.html
    http://www.j2h.tw/bbs/bbs22/1010.html

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    發言人:小蟲蟲

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    發言人:亦翠

    找房屋到J2H房地產我就蠻推薦的~


    但我會選擇沒仲介的~你可以先參考房子裡格局~


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    發言人:庭庭

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