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租賃契約注意事項

發言人:霹靂豬


應 注 意 事 項
 
1. 訂約時應先確定訂約者之身分,即房東是否為房屋所有權人或有權出租者,可請對方出示身分證或駕照等證明身分之文件及房屋所有權狀或房屋稅單,以確定是屋主本人。
2. 若是向二房東租屋,需注意大房東是否反對轉租,如果大房東與二房東的契約中有反對轉租的約定,則將來大房東終止與二房東的租約時,房客的權益會受到損失。
3. 依民法四四三條規定,當屋主是二房東時將房屋予以全部轉租給其他房客時,是無效的,因此僅能部份轉租才存在有效的租賃關係。
4. 若立契約書人中有一方為未成年人,最好取得法定代理人之同意,以免因事後法定代理人不同意而產生困擾。但如事實足以認定,租屋是該未成年人日常生活所必需(例如求學中的學生),縱使未得法定代理人同意,租約仍然有效。
5. 此處出租人及承租人、連帶保證人名稱記載,一定要與契約書最後的簽名處記載一致,以免發生爭議。

  第一條:租賃標的所在地、使用範圍及使用目的
 
1. 訂約前應先確定欲承租房屋的結構是否安全,防火防盜等防災及逃生設備是否齊全,並注意房屋四周的環境,是否是頂樓加蓋或是地下防空避難室。
2. 如有意願承租該棟房屋時,另應注意房屋是否為合法建物或是違建物。為慎重起見,房客可以記下門牌號碼,並向屋主探詢地號與房屋建號即可至當地地政事務所申請該建物的登記簿謄本。從登記簿謄本可以看出誰是所有權人,有無遭法院查封....等各種情況。不動產登記簿是公開的,任何第三人都可以申請調閱。(但如為三、四十年以上的房子,有可能是未登記建物,但不算是違章建築。)
3. 確定房屋出租的範圍,是否僅供住家或可供營業用;或是否附家具使用等均應詳予約定,因為此會涉及到房東應交付給房客的房屋狀態,以及未來租賃關係終止時,房客應返還如何狀態的房屋及有關設備。
4. 交屋時可拍照存證租屋狀況,以供返還租屋回復原狀之參考。如租屋附有家具,應以列清單註明為宜。

  第二條:租賃期間
 
  1. 租約如未到期,而房屋被轉賣或被法院拍賣時,依民法四二五條之規定:
(1) 如租約未經法院公證,且為不定期限租賃或超過五年之長期定期租賃契約,租約對新屋主並不繼續存在,新房東有權解除租約。
(2) 如租約為未經法院公證之五年以內定期租約,並不影響房客權益,房客仍可繼續向新屋主承租至租約屆滿。
2. 如覺得房屋狀況令人滿意時,可向房東爭取租屋期滿後的優先承租權,事先在契約中加訂「租約期滿,原房客有優先承租權」之條文,並可事先協調漲價幅度及時間。
 
  第三條:租金及押租金
 
  1. 依土地法第九十七條第一項之規定,房屋租金不能超過土地及其房屋申報總額年息的百分之十。即將房屋及土地申報總值除10再除12,就等於每月租金的上限,超過部分房客可以不付,也可以請求當地縣市政府強制降低租金。但如果雙方同意約定的租金超過土地法最高限額時,不算違法。(土地部分,任何人均可向地政機關取得公告地價資料;房屋部分亦可向稅捐機關取得房屋現值的資料)。
2. 另依土地法第九十九條之規定,押租金不得超過二個月房屋租金之總額,超過部份,承租人得以超過之部分抵付房租。
3. 有訂期限之租賃契約,房東不得單獨調漲租金,如果房東片面提出調漲租金時,房客可以予以拒絕。
4. 如因天災事變,或房東怠於修繕租賃物等非因房客之事由致使租賃物一部分或全部不能使用時,房客可依租賃物不能使用之部分請求減免租金或終止租賃契約而請求損害賠償。
5. 在交付押金、訂金或租金時,房客都應要求房東開付收據或在房客持有的租賃契約書中簽收註明收訖事宜(後附參考表二),當然房東在返還押金或訂金於房客時,也應該要求房客簽寫收據或在房東持有的租賃契約書上記明收訖事宜。
 
  第四條:稅費  
  1. 依依據民法第四二七條之規定「就租賃物應納之一切稅捐,由出租人負擔」,故一般坊間的契約書中,常見有「租屋之房屋稅、地價稅… 等,如果較出租前之稅額增加時,其增加部分,由房客負責負擔」之規定,此並不合理,應盡量爭取由房東負擔。
2. 有關使用房屋而連帶產生的相關費用如水電費、大樓管理費等,最好事先於契約中明訂數額或彼此分擔之方式,以免事後產生爭議。但在簽約時未言明之其他費用,且為使用租賃房屋所產生之費用,應由甲方來負擔。
3. 與室友分租時,應事先明訂租金、水電費等相關費用分擔情形,並雙方確立合理、良好之生活公約等規範事宜,以避免日後產生無謂的糾紛。
 
  第五條:轉租
 
1. 當房客為尋找分租室友,而欲擔任二房東角色時,應先取得房東同意,經確定可以轉租後,方可與房客簽約,訂約後房客只需對二房東負責。屆時如果房客有違背契約之情形時,則全權由二房東對大房東負責。二房東在轉租或讓與租賃權時都應該通知大房東,若因為疏於告知義務而導致大房東的房子有任何損害,二房東必須負擔所有的責任與賠償。
2. 一般坊間的契約書中,如訂有「未經房東同意,不得私自將租賃房屋之全部或一部出借、轉租、頂讓或其他變相方法由他人使用房屋」之規定時,可爭取加註「留宿親人,不在此限」。

  第六條:修繕及改裝
 
  1. 依房客在租屋時,應特別注意房屋建材品質、消防安全、結構安全設備、管線是否漏水等事宜,以免遷入後蒙受意外損失之情事。
2. 依民法四二九條之規定,租賃物有毀壞時,如屋頂漏水或水管不通等因自然使用所產生之修繕必要時,房東有修繕的義務;其他設備之使用,則應盡可能事前在租屋契約中載明何種房屋損害由房東負責,何種損害由房客負責修繕,清楚明訂彼此權責,以及雙方在修復費用上的分擔方式,以免日後發生糾紛。
3. 房東有修繕租賃物之義務,所謂租賃物不僅指所租的房屋本身,尚包括如樓梯損壞、電梯或水、電設施等。
4. 依民法四三七條之規定,房客有保管房屋及危害通知的義務,如果有違反保管義務致使房屋毀損,應負損害賠償責任;或發現房屋有修護之必要而疏於通知,致使房東來不及維護而有所損失或損害擴大時,要賠償房東因此所受的損害,但如果該危害應維護事項,為房東已知者,不在此限。
5. 依民法四二四條之規定,無論租賃契約如何約定,只要租賃物有危害房客的健康或生命安全時,房客得終止契約,例如房客發覺所承租的房屋是輻射屋或有土石流危機等情形。
6. 依民法四三O條之規定,房東有修繕義務,但經房客催告仍不修理時(後附參考範例表三),房客可片面提出終止租約。
 
  第七條:房屋之使用
 
  1. 無論有無訂立契約,假若房客使用租賃房屋有非法使用或影響公共安全事由時,經房東催告後,且房客未於期限內改善時,房東有權片面終止租約,且無須先期通知就可立刻要求搬遷。同時,若造成房東的任何損害,房客都必須負責。
2. 選擇住處時,除應謹慎考量租賃處區位環境複雜性問題,並應注意同棟建築物進出人口之安全性及鄰里周邊相關問題外,遷入後房客應遵守所承租房屋附屬之相關住戶規約。
 
  第八條:違約之效果
 
  1. 民法四四0條規定,房客要欠租兩期以上,並經房東定期催告,房東才能終止租約,是以若房東在租賃契約中明訂「欠租即可終止租約」是無效的。但此並非指房客未來可以投機少付兩期房租,就算租約已經終止,房東仍可向房客索討所欠之房租。
2. 房客在終止租約經房東催告搬遷或租期屆滿仍不交還房屋時,自終止租約或租賃期滿之翌日起,房客應給付房東按房租二倍計算之違約金,若未滿一個月則以日期按比例來計算。
 
  第九條:租賃物之返還  
  1. 要交還租賃處時,房屋若未改裝過,房客僅以現狀交屋即可,如在原來或經常使用情形下,因經過使用而呈現該有的狀態,就像地毯、電燈、衛浴設備等正常使用而耗損的情況;但如果房客為了安裝冷氣或其他設備,未經房東同意而擅自鑿洞、釘孔或挖掘時,需負賠償責任。
2. 房客如果要裝潢改變房屋原本結構應先取得房東之同意,亦可事先與房東約定好,租約期滿房東是否願意買下裝潢或是否願意多續租幾年,再決定是否投入裝潢改善。
3. 租賃期限屆滿,房客完成應盡責任後,房東扣除房客應繳納之相關費用後,房東有義務退還押租金,如不履行時可予以催告要求強制執行
 
  第十條:管轄法院  
  1. 為求慎重,租賃雙方可明訂彼此合意之某法院來處理或進一步仲裁彼此無法解決之紛爭。
2. 建立租賃雙方良好和諧之關係,同時兼顧房東、房客雙方之權益,才是根本解決糾紛產生之道。
 
  第十一條:誠信原則  
1. 如有未盡事宜,可參考民法第五節「租賃」及土地法第三編第三章「房屋及基地租用」等條文。

  第十二條:特別約定事項:雙方得自行議定之特別條款。  
  1. 提前終止租約,除應於一個月前通知外,並應另行給付另一方相當於一個月租金的金額為宜。
2. 雙方於訂定契約時,應於契約上清楚載明特別約定之事項,如可否飼養寵物、可否開放異性入內、可否留宿異性、可否打麻將、室內可否吸煙及修繕責任歸屬等相關生活約定,以免日後產生爭議及糾紛。





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