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[討論]一般房地產買賣流程

發言人:購屋者


當買賣雙方談妥房地產買賣價金及條件後,就進入實質的房地產交易流程。
房地產一般的買賣流程民間習慣上可區分為下列五個階段:

1.付訂 2.簽約 3.用印 4.完稅 5.交屋


茲將各個階段的作業內容詳述於後:
________________________________________

1.付訂:


即買方交付訂金予賣方,賣方簽立訂金收據予買方。訂金習慣上又可分為小訂與大訂,小訂
約為數萬元不等;大訂約為買賣價金的3∼5%左右,可由雙方協商敲定。雙方並約定簽訂買
賣契約的時間與地點,以及由那位代書來承辦。訂金收據範本可請代書提供。內政部規定買
方依法有3天以上的契約審閱權。
 
________________________________________

2.簽約:


買賣雙方在代書協助見証下簽立買賣契約書,買方有契約審閱權,可要求簽約前五天攜回契
約審閱,契約範本可請代書提供。簽約時買方須支付部分價金予賣方,習慣上價金的支付分
為四次給付,即 1.簽約時含訂金 2.用印時 3.完稅時 4.交屋時。若有銀行貸款,貸款金額
通常視為尾款於交屋時給付,其餘自備款部分則分別在前三次給付,各次給付金額於簽約時
由雙方約定。
簽約時買方須備證件及款項:印章、身份證(或授權書、被授權人身分證)、簽約款。
簽約時賣方須備證件:印章、身份證(或授權書、被授權人身分證)、土地、建物權狀正本。
________________________________________

3.用印:



代書備妥向地政機關申請產權移轉過戶登記所需的相關申請書類,須由買賣雙方簽名並蓋印
鑑章,買賣雙方將報稅、過戶所須證明文件交付代書,雙方並於增值稅申報書、契稅申報書
、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好印鑑章的手續,稱為用印。買方支付第二
次價金予賣方。
用印時買方須備證件及款項:印鑑章、印鑑證明2份(6個月內)、戶口名簿影本2份或戶籍
謄本2份、預繳規費2至3萬元整予代書。由代書辦理申報契稅及增值稅送件,土地增值稅自
用件(約20個工作天核發稅單);土地增值稅一般件(約7個工作天核發稅單)。若買方需貸
款,應於用印同時決定貸款銀行,由代書整理貸款資料後送件,銀行收件:審查、估價、對
保、用印(約2至3星期)。
用印時賣方須備證件及款項:印鑑章、印鑑證明2份(6個月內〉、戶口名簿影本2份或戶籍
謄本2份、近期房屋、地價稅單正本。


 
________________________________________

4.完稅:

完稅是產權移轉過程中的一個流程,稅捐機關針對代書申請移轉的不動產開立應課徵的各項
稅費單據,須由買賣雙方繳納稅款完稅後,地政機關必須檢視所附各項完稅單據,始能核准
並完成移轉登記。
賣方應繳稅費:土地增值稅,賣出後次年應申報財產交易所得稅,賣方不動產若有抵押權設
定時,需負擔塗銷登記費,若有其他欠稅如房屋稅、地價稅、工程受益等亦須完稅。完稅時
買方支付第三次價金予賣方。
買方應繳稅費:契稅、印花稅、代書費、登記規費。
雙方依實際交屋日按天數比例分擔者計有水、電、瓦斯費、房屋稅、地價稅。
上述稅費受任代書均可按實計算並詳列細目後,由雙方結算負擔。
雙方完稅後,代書向地政機關辦理產權過戶、設定送件。


________________________________________

5.交屋:

房屋及土地產權過戶至買方名下後,由買方支付賣方價金尾款或由銀行貸款匯入賣方帳戶,
賣方點交房屋、交付鑰匙予買方,買賣完成。




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