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自行售屋與房屋仲介公司銷售之差異

發言人:鍾小姐


◎售屋支出:房子要售出,一定要曝光給很多人知道,其中費用自不能省。諸如大量的報紙廣告、紅紙條、路邊看板、小海報及環保局罰金等費用。


◎過濾潛在買方:未接受專業訓練,難以捉摸判斷看屋者購屋意願的強度,因此會流失很多成交契機或浪費時間在非真正買方身上。


◎談判技巧:對於如何展現房子更有利的一面,誘導買方出價,甚至拉價,屋主的經驗較為不足,所以談判的過程易處於不利的地位。


◎意見、問題的表達:買方大多不願意在屋主面前講出其真正意見或問題,因怕屋主會有主觀的情緒反應,然而其對經紀人就願意表達內心的真正看法,而增加成交的機會。


◎貸款、稅務問題:多數買方買屋都必須貸款,而如何安排貸款銀行及如何取得優惠利率,這都不是一般屋主能力所及。但仲介公司確有其合作之金融通路。貸款問題往往關係著房子能否順利成交。


◎買方數量:買方數量越多,賣出的機率越高,價位也才能較合理。屋主累積的買方數量當然不如仲介公司多,仲介公司對於屋子的去化,自然比屋主售出的機率更高。


◎追蹤系統:買方通常都是在看過二次以上才會出價,因此,追蹤系統的建立就很重要。屋主去追蹤買方,買方會認為屋主要即受,出價就會偏低,這因素將影響成交的機率及價格。


◎看屋時間:售屋當中隨時都會有人來看屋,屋主如因有事或工作關係無法在時間上配合的話,有可能就會失去真正的買主。但仲介公司可隨時配合買方的看屋時間,甚至派人駐場銷售,自然增加成交的機會。


◎看屋對象:看屋者三教九流的人都有,對屋主的財物以及人身安全非常沒保障。因此,選擇信譽良好、穩健可靠的仲介公司是非常重要的。


◎市場行情:屋主對周遭房屋成交行情及目前市場之資訊,自不如仲介公司的多且廣。因此,容易誤判價位,造成開價過高乏人問津或開價過低損失慘重。


◎售後服務:買方買了房子之後,一旦發現當初未發現的問題,以及需要進一步保障自己的權利時,這些都不是屋主能協調並解決的。因此也降低了買方的購屋意願。





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  • 發言人:路人甲

    信任仲介, 也未必帶來所謂的幸福!!

    打官司時, 法官只認字不認人!!
    委託仲介賣屋, 可分為 "一般委託銷售" 與 "專任委託銷售" , 也沒有部分仲介所謂只有"專任委託, 而無一般委託"的狀況!!

    1. 勿輕易簽署"專任委託銷售合約", 因專任約是有罰則與違約金額, 一不小心就可能成了某些不肖仲介動輒要脅違約賠償或打官司之依據!
    (根據內政部地政司統計,2011年1至6月全台房地產交易糾紛中, 其中終止委售或買賣契約糾紛較去年上半年增加80.5%, 是比2010年同期增加最多的交易糾紛!)

    2. 建議簽署"一般委託銷售合約"即可, 因一般約是仲介與屋主均可出售(一般約並無所謂違約罰則),雖會有仲介業所謂"競價"的狀況, 但這也表示機會更多,而不會像專任約必須全權委由單一仲介銷售, 喪失賣屋主動權!

    3. 無論是"專任委託銷售"或"一般委託銷售", 切記!! 一定要行使合約審閱權(法定有三天審閱期), 勿因仲介呼巄或是隨便帶過就馬上簽約, 因為這種定型化契約皆由仲介公司所制定, 想當然 其條文大多有利於仲介公司!! 一定要仔細的將合約內容看過之後再決定是否要簽約, 若是有任何疑問或不解之處, 一定要提出來, 甚至是要求在該合約的"其他事項"中白紙黑字的予以寫上註明(並要求雙方簽名,蓋章以及押日期), 切記! 權益是要靠自己爭取與維護!!

    4. 請注意!! 部份仲介, 甚至是某些相當知名仲介公司之"一般委託銷售合約"條文裡, 會於"賣方權利義務"的項目中刻意加註 "甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約"; 但此限制已明顯與一般約的精神相違背,且自相矛盾的(一般約是仲介與屋主均可出售), 也與內政部於92年6月26日 內授中辦地字第0920082745號公告修正 所頒訂的"不動產委託銷售契約書範本" 簽約注意事項 有所不同!!

    若原先簽定一般約的仲介無法將房屋賣出, 使得屋主轉由其他仲介專任委託銷售賣屋時, 則原先簽訂一般約的仲介就可能依此指控屋主違約, 即便一般約並無明訂罰則或違約金,但少數仲介仍會依此"騷擾", 甚至威脅上法院等 (此狀況也常發生)!!

    5. 內政部 92年6月26日 內授中辦地字第0920082745號公告修正 所頒訂"不動產委託銷售契約書範本" 簽約注意事項 第三條內容 如下:
    有關委託銷售契約書之性質: 目前國內仲介業所使用之委託契約書有兩種,即專任委託銷售契約書及一般委託銷售契約書,如屬專任銷售委託則有 ”在委託期間內,不得自行出售或另行 委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為” 之規定,反之,則屬一般委託銷售契約書。

    由以上內政部版的委託銷售契約書範本可知, 一般委託合約並無所謂的 "甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約", 這明顯是某些仲介公司刻意擴大解釋, 訂定有利於己的定型化契約; 賣方千萬要小心!!

    建議賣方可事先下載內政部版本 "不動產委託銷售契約書範本", 更強烈建議與仲介所提供的委託銷售合約做仔細比較, 將可發現絕大部分仲介所提供的合約書都會有額外或自訂之條款, 且這些條款也大多有利於仲介公司; 為了維護自身權益, 屋主絕對有權要求予以修改或刪除 (所謂合約精神, 就是在雙方"合意"的情況下所簽署的契約, 絕非屋主必須完全遷就該定型化契約條文; 另消保法第11與12條: 定型化契約中之條款違反誠信原則,對消費者顯失公平者,無效!!), 若該仲介公司不同意修改或刪除, 那也就表示該公司只以自身利益為先, 若此, 也建議屋主可換家仲介公司.

    6. 部份仲介的一般委託合約條文, 甚至訂定與專任委託類似(自定條款), 也有所謂的違約金額(若屋主自售情況下就可能有所謂的違約問題), 所以這也是為何建議一定要行使合約審閱權!!

    7. 若與仲介簽定"一般委託銷售合約", 為保障自身權益, 建議可於合約內加註以下附加條款(雙方須簽名蓋章以及押日期):

    a. 本合約不受"甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約" 之限制!

    b. 若本案件由甲方(賣方)自售或委由其他不動產經紀業完成銷售, 無論是否仍於合約期間, 以及買方是否曾為乙方帶看者, 乙方(仲介公司) 均不得以任何理由要求甲方給付任何費用或"違約罰款"!!
    => 這點相當重要, 因少數原先簽一般委託約的仲介會因為賣不到您的房子, 而要求給付所謂的作業費(車馬,人事,廣告費等.....), 甚至威脅,騷擾....

    c. 在尚未親自收取斡旋金或簽署要約書前, 甲方(賣方)有權更改賣屋銷售價格以及合約終止時間!

    8. 若仍簽署專任委託, 也建議加註: 再甲方(賣方)尚未簽署正式之賣屋合約前, 即便買方出價已達底價, 甲方仍保有更改賣價之權利! (避免仲介藉此逼迫賣屋, 甚至以"違約賠款"作為要脅)

    審慎了解契約內容, 保障自身權益才是最重要!!

    發言人:秋凡

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    發言人:李素揚

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