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善用房貸 您的人生是彩色的

發言人:阿宏


善用房貸 您的人生是彩色的

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(網友Darren Hsu投稿/台北市-十月徵文獲選文章)

房屋貸款對許多有殼蝸牛來說是一個相當沈重的夢魘,以目前房價動輒數百萬元,許多購屋族身上都背負了數百萬元的房屋貸款負債,而貸款時間竟長達20年,因此對許多房貸族來說,還清貸款像似一條漫漫長路。然而,就目前的利率環境而言,房屋貸款卻是提供您最佳資金周轉的一個工具,只要能夠善用房屋貸款,鉅額且漫長的房屋貸款其實一點都不可怕,筆者目前有一筆固定利率房貸+一筆抵利型理財型混和型房貸,並將其用在不同的用途上,雖然背負約1000萬的貸款,其實樂在其中。目前市面常見的房貸有以下幾種:

1.指數型房貸(政府優惠房貸也屬此種,不另行說明):

這類型的房貸是目前市面上最常見到的房屋貸款形式,利率計算的方式多以基準利率加碼是先約定的幅度,而基準利率多以五大行庫長天期定存利率為依據,但亦有以短天期商業本票利率做為依據,通常短天期的商業本票利率較能夠迅速反映實際市場利率,對貸款人而言可以較早享受到利率下降的好處,但同樣也得較早面臨利率上升的風險。但不論是採用長天期獲釋短天期基準利率,貸款人都得面臨利率增加或是減少的風險。

此類型房貸多以前半年或一年超低優惠利率做為賣點,但必須考量的是優惠之後的實際加碼幅度,而不是初期的優惠利率。事實上,此類型的房屋貸款卻是筆者最不推薦的一種,因為此種利率風險全由貸款人承擔,銀行單純的賺取存款與放款間的利差(也就是事先約定的加碼幅度),雖然是市面上最多的產品,但是卻是最不推薦的產品。

2.固定利率房貸

固定利率房貸顧名思義就是房貸利率是固定不動的,房貸利率將依照事先約定的利率,不隨市場利率變動。固定利率的房貸目前應該是在銀行推出的房貸產品中絕跡了,主要原因如同前一點所述,銀行熱衷推出指數型房貸,因為可將很難掌握的利率風險轉嫁給貸款人。然而市面上仍是可以找到固定利率的房貸產品,此類產品多是由壽險公司承辦,一般壽險公司皆有推出長天期固定分紅利率的保單,這類保單對壽險公司來說,未來面臨的是固定利率的支出,因此也樂於採用固定利率放款。以目前市面上可以見到的固定利率房貸專案來看,從7年到20年都有,而固定的利率也都相當接近一般的指數型房貸利率。在全世界各國央行都擔憂通貨膨脹的此刻,以及高油價和台幣瘋狂貶值帶來的物價上漲壓力,升息應該是一個擋不住的趨勢, 因此固定利率房貸應該是一個較佳的選擇。

3.抵利型房貸

抵利型房貸則是同時存在兩個帳戶,一個是貸款帳戶,另一個是不計息的活存帳戶,利息計算的基準是貸款帳戶的金額減去不計息的活存帳戶餘額作為計息的標準。此種房貸商品現在僅有少數的銀行承辦,主要是不計息的活存帳戶產生的折抵的房貸利息必須列入利息所得併入所得稅計算,因此許多銀行評估後認為吸引力不足而紛紛打退堂鼓。對於手上有資金活用的人來說,這樣的房貸方式其實相當合適,雖說會產生折抵的利息收入,但確有27萬免稅的額度,以目前低利率的環境來說,其實對多數的房貸族影響不大。對於手上有一定金額閒置資金的貸款族來說,或者是經常靈活進行投資的人來說,抵利型房貸其實是相當合適的選擇。

4.理財型房貸

理財型房貸與一般的房貸比較不同,因為通常是銀行核准一個貸款額度予貸款人,有提領才有計息,而且是依照提領的金額和天數計息,通常是用來做為周轉功能,對於做生意平時會有短期資金需求的人來說,理財型房貸是相當合適的產品。

5.抵利型理財型混和型房貸

一般購買房屋的人通常不會辦理理財型房貸,但市面上倒是有結合抵利型房貸與理財型房貸的商品,對於經常有資金靈活周轉,有時需要資金流出,有時會有資金停泊的人來說,此種商品是最佳的選擇。

辦理了房屋貸款買了房子之後,很多人接下來的問題是「有多餘的錢能還多少就還多少貸款,趕快把貸款這個夢魘結束」還是「依照銀行每期應繳金額慢慢還清貸款」。其實只要做一個簡單的檢驗,立刻可以清楚應該選擇的作法,評估的方法就是瞭解一下在每期應繳的金額外,剩餘的資金是否進行其他投資,而投資的報酬率是否大於貸款利率,如果是極度保守的定存族,那麼選擇前者儘快把貸款還清是最佳的選擇,若是能夠有效的投資且投資報酬率高於貸款利率,那麼選擇後者是明智的決定。

舉例如下:若貸款300萬元,利率3%,期間20年,依照本利攤還的方式,每月應繳$16,638元。若每個月在應繳的金額外,另外能夠剩餘$5,000元,A:繳清貸款、B:拿去定存(目前一個月定存利率1.3%)、C:拿去投資,平均一年報酬率5%。如每月多餘的5000元不投資拿去存定存,則優先償還貸款是明智的決定,因為定存的投資報酬率遠低於3%。當然也有可能出現因為央行持續升息,定存利率高於貸款利率(固定式),此時將錢存在定存也是一個正確的決定。




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