破解房市六大趨勢﹞U半年趁亂入市

委售量增加，仲介人員在酷暑中賣力廣告銷售。

【廣編特輯】

迎 接下半年七合一選舉，戰鼓響起，各方候選人備戰，然而在選戰前夕，政府機關緊盯房市，打房力道越來越猛烈，使得房市現況混沌不明，多空交錯，炒作投機客多 抱持觀望立場，且買賣雙方對於房價認知差異拉大，今年全台移轉棟數截至4月為止，比去年同期下滑11%，而在房市背腹受敵的此刻，全國不動產企研室針對政 策面、市場面進行分析，歸納出以下六大趨勢。

趨勢一、選前頻打房　長期持有免驚

　　七合一選舉將在下半年如火如荼開戰，為落實居住正義，政府從2013年底開始端出政策牛肉，各部會機關緊盯房市，祭出打房手段，包含：調高土地公告現值、路段率、新增豪宅稅、落實實價課稅，甚至緊縮銀行非自住住宅貸款。

囤屋稅更是在5月底三讀過關，明文規定民眾自用住宅以3戶為上限，若擁第4戶以上房舍，將被視為非自住房屋，2015年5月申報房屋稅時，非 自住房屋稅率下限調高至1.5％，最高至3.6％，除此之外，央行擴大房貸管制範圍至桃園縣，新增：新北市五股區、泰山區、八里區、鶯歌區，以及桃園縣蘆 竹市、桃園市、中壢市及龜山，甚至公告全台第三戶以上貸款成數最高五成。

且財政部長張盛和更宣告2015年將推動房地合一課稅，許多民眾預期持有成本上漲，造成近期房市觀望氣氛濃厚，全國不動產董事長葉春智指出，打房政策明顯針對投機客，使得投機客退場，一般民眾購屋只要符合自住用途，打房手段對於購屋族而言並沒有太大影響。

房地產市場短空長多，購屋族不應只看短期炒作獲利。

趨勢二、房市震盪　長期持有為贏家

　　展望2014年下半年房市，最大的影響因素即為政府打房政策，全國不動產總經理石吉平認為，打房政策對於下半年房市必定有所干擾，尤其短線炒作投資客幾乎全數出場，改以自住買盤和長期置產的購屋族支撐房市。

且股市近期站上9000點後，續漲動能不足，加上黃金價格疲軟，短線偏空，房地產依然是民眾保值置產的首選產品，全國不動產企研室主任張瀞勻建議，下半年民眾買房不應只看短期獲利，反而要思考房地產易漲抗跌的長期價值。

選擇地段好的產品，掌握下一個財富重新分配的轉捩點。

趨勢三、趁亂入市　搶A級產品

　 　台灣近10年房市經歷SARS、金融海嘯、選擇性信用管制以及奢侈稅、實價登錄，每個時期都有利空訊息，而每當在房市短期回檔時，部分民眾對於前景信心 不足，開始釋出較佳標的物件，以求獲利了結，近期此現象相當明顯，可從 2014年6月委售量窺知一二，相較於去年同期，增加五成以上，屋主求售氣氛濃厚！



然而房市短空長多，張瀞勻提醒民眾，【趁亂入市】為下一個財富重新分配的轉捩點，加上在此時期求售的屋主多有個人因素考量，對於有購屋需求的民眾而言，現在正是進場議價的好時機，也建議屋主適時的讓價，才能增加成交機會！

趨勢四、低單價、低總價、小坪數續夯

　　日前台北市地政局公布的成交物件統計資料中，發現第二季還是以40坪以下中小坪數為主，佔總件數的68.7%，而成交價格500萬~2000萬元案件仍為第二季市場交易主流，代表著中低總價、中小坪數仍為購屋主流。



張瀞勻表示，小坪數產品則因具備「低單價、低總價」之優勢，受到自住族群喜愛，加上社會觀念日漸變化，單身貴族及小夫妻越來越多，小坪數產品深受青睞，自住和出租兩相宜，加上總價相對低，願意承接的買方也較多！

趨勢五、平價重劃區成新秀

　　市中心可建素地稀少，加上房價到了相對高點，民眾產生觀望心態，外圍的平價重劃區趁機崛起！全國不動產表示，像是新北市鳳鳴重劃區、桃園縣八德重劃區，以及台中太平新光重劃區，不僅商圈成熟，學區、交通機能一應俱全，未來增值潛力不容小覷。

全國不動產也提醒購屋族，下半年因委售量增加，應更加多看多比較，尤其地段為買房王道，且物以稀為貴，購屋時可選擇推案量少、空地稀少的區域，若有重大交通建設加持，更為抗跌優質地段。

趨勢六、價緩漲，量微縮

　　而在多空交錯下，可預期的是下半年房市在濃厚的觀望氣氛中，全年移轉棟數將微幅萎縮10∼15%；但房地產易漲難跌的特性，加上自住剛性需求仍然強勁，房價在充沛游資、低利支撐之下，將呈現【量微跌；價溫漲】的趨勢。