下半年國內房市，恐需審慎以對

政策面趨向緊縮是2014年國內房市所面臨最大的考驗，不論是奢侈稅修法、財政部與台北市聯手整頓房市確立五大共識、提高非自用住宅與營業用房屋稅 率，或是央行祭出四大管制措施，以及8月即將啟動的房地合一政策的討論，甚至繼公股銀行紛紛加強房貸控管後，民營銀行也祭出新措施嚴控房貸風險，況且除政 策面干擾不斷外，市場資金也有逐步從房市轉移至其他投資工具的現象，此皆顯示2014年以來房市所處的經營環境情勢正逐步轉差。以下將針對2014年以來 不動產業所面臨的經營環境變革之情勢與市場趨勢之變化進行分析。

資金轉移效應浮現

根據圖一的統計資料可知，繼2013年第三季國內以房地產作為投資工具的比重達到高峰32.4%之後，第四季起國內開始出現遞減，至2014年第三 季比重已減緩至24.2%，顯示此段時間資金逐步從房市轉移至其他投資工具(如股票、投資型保單、期貨等)，主要是受到財經首長紛紛發表對房市負面的看 法，加上美國聯準會於2014年初開始進行QE政策的減碼，2014年6月每月購債規模已縮減350億美元，特別是近年來推升國內房價上漲最主要的關鍵動 能即是龐大的資金狂潮，故美國量化寬鬆貨幣政策逐步減碼對於房市帶來負向的影響，而此因素的變化也成為2014年影響國內房市經營環境的關鍵因素之一。

銀行房貸業務全面緊縮

有鑑於配合主管機關的政策主軸，且房市泡沫化疑慮升高，加上迎戰未來利率升高的時代，銀行預先戒備，故公股、民營銀行強化不動產貸款風險控管措施的 態勢顯著，而2014年5月部分公股行庫更是祭出2014年以來的第二波緊縮動作。由於八大公股行庫佔全國房貸市佔率已逾五成，因此其採取以價制量的緊縮 房貸政策可視為整體銀行對於購置住宅貸款的風向球，且布達央行政策的宣示異味濃厚，更具高度指標意義。整體而言，國內銀行將遵循主管機關不動產貸款風險控 管與專案金檢等措施，甚至大型行庫紛紛設定2014年房貸業務量成長率為0~2%，亦將是近十多年來的首例，顯示2014年全年銀行業的房貸業務已全面走 緩。

政府對房市調控動作不斷

2014年以來政府調控房市動作頻頻，其中財政手段包括非自用住宅與營業用房屋稅率分別調升至1.5%~3.6%及3%~5%(囤房稅)，且進一步 將「自住房屋」認定範圍緊縮至夫妻併計僅擁有3戶住宅為限，更重要的是財政部已規劃房地合一實價課稅，但加稅範圍研擬排除只有一棟自宅或長期持有數間房屋 但未套利、農民土地及農舍等，2014年7月底~8月財政部將召開公聽會，預計2014底前送進政院審議；事實上，囤房稅影響層面較為有限，主要是擁有四 戶以上的人數全台僅有27.8萬人，但房地合一政策衝擊恐較大，主要是其將擴大稅基、提高稅基、縮短房屋評定現值調整期限，此舉恐使交易成本增加，不但短 期投資客將退場，提前獲利了結的賣壓也將出爐。而內政措施方面，2014年以來則有預售實價登錄檢討、容積獎勵新制等。地方治理方面則有地方容積銀行的設 立。

至於銀行風控部分，則是2014年6月央行理監事會議無預警祭出四大管制措施，包括購屋貸款特定地區(管制區)範圍增列8個行政區、新增全國不分區 單一借款人第三戶以上購屋貸款最高貸款成數為五成、調整豪宅認定標準並將最高貸款成數降為五成、調降公司法人購置住宅貸款最高貸款成數至五成等。

房市重要指標已示警訊

由於台經院所公布的營建業營業氣候測驗點是以供給面的企業角度為出發點，意即營建業者依據他們的經驗與近距離接觸市場的情況，提供目前營建業市況及 未來營運可能狀況的即時訊息，類似美國全國住宅建築商協會NAHB所公布的建商信心指數，因此營建業營業氣候測驗點走勢除可瞭解廠商信心水準的變化狀況， 也可反映國內房市景氣的動向。

根據台經院所公布的營建業營業氣候測驗點走勢可知(請參考圖)，2014年5月營建業營業氣候測驗點為78.04點，較4月下跌5.46點，已連續 五個月呈現下滑態勢，且估計2014年6月測驗點仍會持續下探，另一方面，若將營建業營業氣候測驗點中廠商當月及未來半年的看法進行繪圖，並劃分為-- 「看法樂觀」、「看法悲觀」、「信心下滑」、「信心回升」等四個象限(請參考圖)，藉此研判各月份信心水準的變化，則可發現營建業廠商對於景氣判斷在 2013年12月~2014年5月已連續六個月處於「看法悲觀」的象限中，再搭配近期營建業市況可知，國內房市警訊已逐步顯現。

事實上，2014年上半年國內房市結構呈現量縮價微揚的格局，表現不如預期，主要是美國聯準會QE政策開始減碼，使得部分資金由房市流向其他投資工 具，加上兩岸服務貿易協議審查爭議所引發的318太陽花學運，政經情勢動盪影響329檔期的表現，甚至上半年公股行庫兩度加強房貸控管，更重要的是政府調 控房市動作頻頻，包括政府宣示將抑制大都會房價所得比至十倍以下，且財政部與台北市聯手整頓房市，確立五大共識，另外財政部正式宣布對第三屋以上非自用住 宅提高房屋稅，而2014年6月央行理監事會議無預警祭出四大管制措施，對於國內房市更是雪上加霜。

下半年房市仍充斥不利因素

展望2014年下半年國內房市景氣，預計政策仍將是影響交易最大的變數，主要是繼央行6月宣布四大管制措施後，8月財政部又將啟動房地合一政策的討 論，屆時恐再度影響市場氛圍，況且市場憂心資金退潮，短期內市場對升息的預期心理大於實質衝擊，甚至市場因低利率而願意接受的風險溢酬已壓縮到最小空間， 導致風險偏好者不願再將資金挪移至房市，以及行庫緊縮非自用住宅房貸，加上不動產開發業者積極搶照，短期內市場供給量恐大增，另外進入下半年七合一選舉議 題將逐漸升溫，因此未來半年國內房市交易量將持續萎縮，價格恐有鬆動的疑慮，故整體房市景氣宜審慎以對。