掌握看屋訣竅 首購超上手

房東：阿富
發表時間：2013-11-12

當有了購屋決定，也仔細盤算過還款能力，並明白未來理想家的必備條件後，緊接著是看屋、議價以及和屋主或仲介實戰過程。過去，由於資訊封閉，經常發生因為被矇在鼓裡而遭遇不平的新聞事件，信義房屋透過真實案例，將其中交易問題透明化，所有細節一目了然，首購免緊張，一切輕鬆上手。

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國政夫婦為租屋一族，近期內因為房東想調漲租金，他們逐漸心生購屋計畫。剛自國外出差回來，國政老婆跟他說，同事家附近有一戶中古屋要賣，屋齡15年，但屋況及外觀還不錯。他們認為只要房屋結構堅固、安全；生活機能佳、交通便利即可，達到共識的他們立即拿起電話撥給代售的房仲業者……。

Ｑ1.國政夫婦在看屋時該特別注意哪些細節，避免買到有瑕疵的中古屋？

A：看屋沒有最佳時機，建議白天、晚上；晴天、雨天；假日、非假日都得前往觀察。白天觀察房屋的日曬、採光問題，了解樓下是否有小吃攤；晚上觀察附近鄰居素質，樓上是否吵鬧、附近有無飆車族出沒；晴天觀察房屋是否西曬；雨天觀察門窗、頂樓、樓梯間是否滲漏水；假日觀察鄰居是否愛唱卡拉OK、打麻將等可能製造噪音；非假日則觀察居民是否多為上班族，若上班時，社區大唱空城計，就得注意治安問題。您可參考信義房屋網站提供的看屋檢核表，您也可以成為看屋行家。

屋況較老舊的中古屋較常見的問題有以下五類：

　1.滲漏水：台灣氣候潮濕，中古屋常見的問題為滲漏水，而滲漏水也最難被辨認，建議趁著不同氣候下看屋，並特別留意廁所、浴室、陽台、廚房等容易積水處，仔細查看接縫處是否緊密、門窗密合度是否須要特別加強。

　2.輻射屋：房屋在建造時，若使用會產生游離輻射物質的建材（一般正常的背景輻射量約為0.1~0.2微西弗╱小時），高於此值即為輻射屋。長期居住於輻射屋內，可能引發高燒、出血症狀，並且增高不孕、白內障、癌症發生機率。多數輻射屋建蓋時間為民國71至74年間，得特別注意年代，或者上財團法人中華民國輻射防護協會諮詢。

　3.海砂屋：房屋建造時，以海砂取代預拌混凝土用的河沙，讓原本應屬鹼性的混凝土中性化，導致鋼筋生鏽斷裂、水泥剝落，危及整棟建物安全。預防海砂屋，可委託土木技師檢測氯離子含量；或者肉眼觀察未經整修的公共區域，如地下室、樓梯間是否有水泥剝落、鋼筋外漏現象。

　4.房屋傾斜：河流、水溝邊的住宅因為地基土質較鬆軟，導致房屋傾斜。部分惡劣賣方為掩蓋缺失，房屋整修時將地板、牆壁水平拉直，造成無傾斜假象。房屋傾斜問題可到未經整修加工的頂樓察看。 5.凶宅：向左鄰右舍探問是最簡單方式，但若碰上刻意隱瞞的鄰居時，可至警局查詢紀錄或上網搜尋。

您也可以參考信義房屋網站提供的建物安全檢核表，作初步周延的研判。

Ｑ2.屋主想一起賣掉位於地下二樓的停車位，但是機械式的停車位卻令人擔心而退卻。選購停車位也有秘訣嗎？

A：購買停車位得先依車種考量出入方便及是否有限高限制。平面車位價格絕對比機械車位佳且容易脫手；車位高度上，若開的是較房車為高的休旅車、吉普車，當然得先考慮停車場的限高問題，總不能要2米多的吉普車硬開進限高1.9米的停車場吧！再者，停車位樓層不同，價格也有區別，例如：方便性佳、積水易退的地下一樓就比地下二、三樓價位好。買車位也得注意載重問題，部分建商為賺取利潤而超劃車位出售，影響住戶使用權益，並危及建物安全。

Q3.35坪大的房子，前、後陽台加起來竟然有5坪大，這對於沒時間養花蒔草的國政夫婦來說，有點浪費。但是他家的陽台該佔多大坪數才合理呢？

A：陽台坪數因人而異，但是對於不熱中園藝的國政夫婦來說，得先考量陽台對他們的價值為何？若只是擺盆栽、掛曬衣服，那麼陽台不須太大，建議陽台比率約佔權狀的10%以下。早期建物中，陽台未必有登記，有登記的陽台較能反映價格。陽台也分成露台和陽台兩類，中間差別在於陽台有天花板、牆壁；露台沒有，而且露台使用性較低，價格也較低。

Q4.看屋後，夫婦倆十分滿意，但是屋主開出總價850萬元，他們該如何向屋主議價呢？

A：當你有意購買某間房子時，可選擇簽訂「要約書」，藉此向屋主表明購屋意願及所出的價錢，再由仲介人員轉交屋主確認。若屋主同意買方所提之要約，則在要約書上簽章承諾，契約就此成立。若你有強烈意願想購買某間房屋，亦可選擇「斡旋金」制度，直接出價並提供一筆斡旋金，讓房屋仲介公司代買方向屋主議價。若屋主同意且收下斡旋金，即可直接成為訂金，契約就此成立。

六七年級生 小心買到草莓屋

什麼是「草莓屋」？張欣民解釋，草莓屋（strawberryhouse），是對應草莓族而來，因為草莓的外表好看卻不耐久放，更不堪用力一捏。房屋市場也有這類耐看不耐用的三大類草莓屋。

1.休閒住宅：環山或湖畔的休閒住宅個案成為嚮往自然生活者的購屋最愛。如夢似幻的休閒住宅正是「草莓屋」的典型代表：每年住不到幾次、交屋後房價開始直直落，而且轉手無門。這正是六七年級生最容易誤入的購屋歧途！

2.虛有其表裝潢屋：若只因為美美的裝潢外表，就心生購屋夢想，衝動下定，等到夢醒時分，才發現裝潢屋的單價高得離譜，美美裝潢後的管線，住沒多久就頻出問題，還得敲掉裝潢才能加以維修，得不償失。

3.包租保賺屋：包租、保證賺錢的房屋個案雖然在房屋市場較為少見，但部分知名大學商圈內，不乏這類高利潤誘因的預售個案。這類個案往往打出高達7~8%的租金收益，以誘人的獲利前景吸引投資客，令市場經驗不足的六、七年級生心動，甚至吸引家庭主婦、退休族群。這類個案要能成功，除非建商財力雄厚或形象佳者，否則業者給的承諾，最後還是會跳票，讓你欠一屁股房貸債！