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新興消費型態影響大

趨吉避凶掌握金雞母　店面投資啟示錄夜市商圈已經逐漸取代傳統商圈。

這是一個無可忽視的潮流，網路及行動上網工具的普遍，訊息在虛擬世界中快速流傳，透過即時照片的傳遞，讓一些原本不知名的小店，變成大排長龍的熱門商店，附近店家也跟著雨露均霑，人潮也跟著熱絡起來。

陸客自由行也是改變的因素之一，自由行旅客，從網路上搜尋到知名店家的訊息，一傳十、十傳百地，只要是有名、有口碑，商圈或是商家很快就會竄紅，像是台北的夜市，都有許多陸客的蹤影。寧夏夜市大排長龍的蚵仔煎，在臺灣人看起來口味稀鬆平常，卻有許多陸客趨之若騖慕名前來，夜市人聲鼎沸、摩肩接踵，沒有親自走一趟，很難體會這種盛況。

但是，網路的特性就是來得快、去得也急，網友的消費忠誠度低，一旦商家的網路熱潮褪去，生意可能就會回復原本的面貌，高額租下的店面馬上變成沉重的成本，鄰近店面也會跟著遭殃。

因此在選購店面時，一定要特別注意商圈興盛的原因，評估是否有長期經營的潛力，千萬不要只看一時的人潮，就貿然用高價買下、高價承租，徒增風險。

店面投資要精算房貸

一般店面投資的重點，最重要是要選對地點，但是光就選對地點一項，其學問便不知凡幾，包括傳統的捷運店面、辦公商圈店面、一般商圈、百貨商圈店面、學校店面、夜市店面、社區店面，以及新興的重劃區店面、新市鎮店面、新興商圈店面、高鐵站店面等等。

這些店面各有其優缺點，基本上成熟商圈的店面，經過這兩、三年的炒作，價格都已經是高不可攀。新興商圈店面的未來期望值高，但是等待成本也相對比較高，甚至必須負擔商圈是否成型的風險，類似這樣的優缺點，在購買前應該要有所認識了解。

購買店面需要有雄厚的財力，舉例來說，雙北市目前比較好的店面，總價應該都要在三千萬左右，店面通常被銀行列為高風險產品，因此可貸成數不若一般住宅可達七成，大約僅有六成左右，因此購買總價三千萬的店面，自備款大約就要一千兩百萬，以百分之二的年利率計算，每月本利應繳約將近十萬元，這點在購屋前應該要先有準備，最好能先找銀行了解可貸額度。

商圈店面購買要快狠準

台北市的好店面，幾乎所有類型皆有之，包括上述的捷運店面、辦公商圈店面、一般商圈、百貨商圈店面、學校店面、夜市店面、社區店面等，都是行家們可遇不可求的夢幻產品。

台北市各大商圈大多已經成熟，好的店面一般人根本「搶不到」，根據房地產業者的說法，搶店面通常身上要帶著支票，只要價格落在評估範圍內，二話不說馬上就下定，「動作要快、下手要狠、眼光要準」，這是搶店面的基本功。

台北市店面的價格都很高，總價兩千萬以下的店面已不多見。但在這類發展成熟的大都市買店面，除了價格之外，最重要的是要留意商圈是否有移轉的傾向，影響人潮動線。

商圈移轉需嚴密觀察

趨吉避凶掌握金雞母　店面投資啟示錄天母商圈的沒落，其實有許多原因，像是信義計畫區興起之後，就吸引不少外籍人士。

商圈移轉最明顯的案例，莫過於天母西路商圈，大約在十年前，當時可說是天母商圈的全盛時期，由於區域屬性特殊，多數外國人聚集於此，形成特別的商圈風格。最為人津津樂道的是天母西路商圈店面租金，基本行情是「一坪一萬元」，也就是說，一間十坪大小的店面，每月的租金就要十萬元。

曾幾何時，現在的天母商圈人潮稀疏，多數店家的玻璃上，張貼的不再是折扣促銷的海報，而是出租的訊息及聯絡電話，一陣秋風吹來，落葉飄零，讓人覺得格外蕭瑟冷清。

會造成天母商圈的沒落，其實有許多原因，包括信義計畫區興起之後，吸引不少外籍人士，天母的優勢被稀釋；二來因為新興的百貨公司瓜分人潮，像是新光三越百貨與鄰近的內湖美麗華購物中心等，便利的停車空間吸引客群；最後則是因為現在民眾都已經慣用捷運大眾系統，缺乏捷運的區域，消費客群便只能侷限在區域客了。

這些變化都是在不知不覺中日積月累的結果，購買店面時一定要考慮到商圈未來發展性，評估該商圈屬於上坡型，還是下坡型的商圈，畢竟房地產是一種「未來財」的投資，購買前一定要深入長期潛力的評估。

外來客須小心謹慎

趨吉避凶掌握金雞母　店面投資啟示錄購買店面之前，一定要自行打聽區域租金行情，了解實際的投報率。

近年不少建商佈局北縣的衛星城鎮，例如林口、三峽等地，新建案如雨後春筍般快速興起，大型建案以相對低房價吸引北市首購族前往購買，這些建案量體規模十分可觀，動輒五百戶、一千戶，而且銷售率都有一定水準。

相中未來這些新興區域住宅群的基本生活需求，店面的供給量又有限，新市鎮或重劃區店面的前景十分看好，只要該案的銷售狀況不錯，店面的出租率通常不成問題。

但是對外來客來說，由於對市場熟悉度不若當地投資客，加上人脈也比不上精耕當地房地產多年的專業投資者，因此根據當地業者的說法，外來客非常不容易買到前三手的店面，真正買到時通常已經是三手之後，價格漲幅至少都超過建商當初售價的六成至兩倍，有些地區甚至高達三倍。

因此對外來客而言，投資這類產品的成本會很高，再加上遠距管理及出租都比較不方便，因此外來客想要投資新市鎮店面更需三思。

店面投資謹防詐騙

擁有店面儘管是多數人的終極目標，但是現在處在高房價時期，進場的風險還是不小，一來是因為銀行對店面的放款態度原本便比較保守，而目前利率持續上漲、貸款額度卻反而下降，一來一回中提高進場投資的難度。

二來是店面買賣詐騙事件層出不窮，有些區域的職業店面投資者，在經過多年的市場焠鍊之後，不斷發展新的獲利方式，例如在店面購買後與原來的承租者串通，重新擬定高於原來租金一倍的新契約，以此向新買方訴求附帶高租金的承租者，藉此將店面售價大幅提高，待成功售出後，再與原承租者分配利潤。

而原承租者可能過兩三個月之後便毀約或到期不續租，但是新買方因受騙上當，無法再以高於行情一倍的租金，招攬到新的承租方，投資報酬率瞬間降低，卻又投訴無門，畢竟這種銷售手法只有道德上的問題，並無法律上的瑕疵，因此在購買店面之前，一定要自行打聽區域租金行情，了解實際的投報率；並且帶租約的店面，一定要注意原租約是新約還是舊約。

最後建議，店面投資還是要從自己熟悉的商圈著手，畢竟對商圈愈了解，敏銳度也就會愈高，對於承租變動也較能掌握，也能評估應該租給何種產業，生意較為穩定，才不會經常退租，影響店面的好口碑。


1 樓住戶：蔡興容發表時間：2014-06-29

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