業者沒告訴你的事 海外置產隱藏的大風險

撰文／馮莞純　編輯／吳苡辰　圖片／馮莞純

海外置產記得要扣除代租代管等服務費用，精算投資報酬率。

風險1：投資報酬率　沒有你想像的多

台灣投資報酬率不到2%，實在是低的可憐，海外置產主打超過6~8%的投資報酬率口號總是相當吸引人，房產專家Sway提醒大家「別傻了！你真的以為這是淨收報酬嗎？」其實扣掉哩哩叩叩之後根本所剩不多。



當 投資物件在海外，總不可能像台灣的包租公、包租婆一樣下樓就能收房租、修水電，Sway說，海外置產收租當然要支付當地業者服務費用，請人代租代管，依國 家與物件不同所花費的也不同，主打的投資報酬率皆非淨報酬，即便不含裝修費用，扣掉服務費、管理費、所得稅、機票等支出，報酬率僅剩一半都很正常。



再加上匯兌損失、貸款支出，東扣西扣之後投資報酬率所剩無幾，加上無法預測的匯率風險，報酬率甚至可能比台灣低，除非有辦法逃漏稅，否則投資容易白做工，因此投資前一定要精打細算，不要只是單純聽信業者說法就衝動購屋。

風險2：匯率風險　可能讓你獲利歸零

投資海外房產形同賭博，原因就是「匯率風險」，Sway指出，近年許多業者鼓吹投資日本，結果房價不但沒漲，匯率反倒先貶值，最慘時曾經1年之內掉了25%，等於投資民眾直接賠掉25%的資金。



如當時若以總價2000萬元購買日本不動產，1年內價值瞬間剩下1500萬元，縱使賺了5%以上的投資報酬率，但因為幣值跌了25%，獲利還是負的，雖然近來匯率持平，但仍舊隱藏不確定的風險。



Sway提醒，即便如此，業者仍持續說著「反正只要不賣就沒有虧錢，可以持續收租金當包租公、包租婆」的鬼話，投資報酬率和房屋現值息息相關，非常重要，一旦匯率貶值就等於資產瞬間下跌，一定要將匯率風險納入考量。

要注意投資國家是否政治穩定，置產也較有保障。

風險3：政治動盪　恐導致血本無歸

這次越南暴動，台商倉皇逃回台灣的新聞仍歷歷在目，Sway說，東南亞有許多國家政治不穩定，投資尤要注意共產國家以及非法治、由人治的地方，除了經濟發展較落後之外，政治容易動亂，政府政策難測，投資毫無保障，也可能導致觀光與租賃市場需求低落，小心投資血本無歸。

風險4：語言不通　有糾紛恐申訴無門

到海外投資最令人頭疼的，就是發生購屋糾紛，不但有語言溝通問題，必須飛到當地解決更是曠日廢時，Sway叮嚀，想要投資海外，如果沒辦法打聽到建商與建案品質，也沒有當地友人陪同，最好不要貿然買預售屋，在台灣遇到爛尾樓都不知道要找誰申訴，何況是在人生地不熟的海外？



因此海外置產一定要有當地律師和友人陪同，因為即便合約擁有中文版，翻譯是否正確也無法得知，若沒有當地律師和熟識的朋友，就不要貿然購屋，避免未來發生糾紛申訴無門、身心俱疲。

風險5：羊毛出在羊　房價沒你以為的便宜

台灣房價過高，加上業者加油添醋的說詞，因此到海外看屋總是覺得怎麼這麼便宜？不買對不起自己，Sway呼籲「別傻了！房價根本沒有你以為的俗！小心有不肖業者自己先以低價買下，再高價賣給你，反正你人生地不熟，什麼都不知道實在好好騙！」



台 灣有許多公司舉辦看屋團，標榜購屋後旅費全額退給你，Sway表示，其實羊毛出在羊身上，這些旅費早已加價在房價裡，別傻呼呼的以為賺到免費觀光真好康， 甚至有業者售價比當地價格貴個2倍，由於跟台灣相比還是便宜許多，容易誤以為撿到便宜，其實根本還是賣的很貴，小心變成冤大頭。

想購買海外房產，一定要找有信用、大品牌的業者，避免未來發生糾紛申訴無門。

風險6：難得知中古屋過去屋況

在台灣買中古屋，業者必須告知是否為凶宅，擁有誠實詳述屋況的法律規範，不過這些交易規範與保障在海外不一定有，就算必須詳實記載，在語言不通、不熟當地交易規範之下，業者不提供給你，甚至隱瞞過去屋況，你也不會知道。



Sway叮嚀，海外中古屋過去是否為廢棄旅館改建，甚至是發生凶殺案的恐怖凶宅，實在難以得知，因此一定要有當地友人陪同，簽約對象也要選擇大品牌公司，才能較有保障。

風險7：未來航空公司恐減航班

想投資海外房屋時，業者總會說現在直航多方便、每天都有班機班次對飛等術語，讓你覺得交通真的很便利，好像幾個小時就能直接到當地。Sway提醒，小心業者沒告訴你「未來航班要銳減，甚至斷線。」如台北飛柬埔寨，過去有遠東航空直航，現在卻要辛苦轉機。



Sway 表示，也可能現在一周有兩班，未來將改為兩周一班，交通不再便捷；或者現在可以使用廉價航空機票，未來可能要改為國際聯航的航空公司再轉小飛機乘坐國內 線，增加時間成本與費用，這些都是當地人和業者知道，卻不願告訴你的事情，自己一定要多做功課了解，免得投資後需要經常飛往察視卻累死自己。

一定要確認未來航班是否有異動，避免車舟勞頓。